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最近，位于龙湾蒲州的和堂悦舍青年创业社区，因拆迁而关闭了。此前，大城管家位于茶山等地的门店，也因拆迁而关闭。显然，对于那些租赁长租公寓的年轻人来说，又少了些选择，这或许又是各种苦涩故事的开始。
即将拆迁的和堂悦舍青年创业社区
小A来温州3年，每年搬一次。第一次因房东卖房，第二次因合租散伙，如今搬进第三个出租房，也不知道未来还要搬几次。由于担心搬家麻烦，小A买东西都不敢多买。
小B来温州6年，同样搬了三次。第一次租在泽霞的群租房，环境不好，但热闹、便宜。后来泽霞拆迁了，便在梧田找了一处合租，却感觉周边有点混乱、夜间不安全。最后，她只好咬咬牙搬到下吕浦，租金翻倍。
小C来温州10余年了，曾在横河南群租房，半夜被楼下喝酒闹事的人吵醒，也曾为了有一间合适的公寓，跑到龙湾万达广场。现在买了房的小C，回想起那些年租房的日子，还觉得辛酸。
还有其他人遇到的与室友矛盾、与房东矛盾、群租房混乱、卫生条件差等等。总之，现在的年轻人，在温州租房很难。
与年轻人租房难形成鲜明对比的是，温州的住房租赁市场，如今并不好。不少房东表示，房子都租不出去，降价也没人要。
根据21世纪不动产等中介机构发布的数据看，温州的住房租金，整体也呈下降趋势。最近，七都某新交付品质楼盘，也传出了三房含装月租金仅约1800元的消息，令人大跌眼镜。
这些年温州人口增量有限，以蓝领为主，还分散在各个地方。与此同时，温州又迎来“大拆大整”后的城建收获期，大量新房交付，房屋总量大增，不少人有多套房，出租房供应自然大增。
市区大量住宅在建
但是，哪怕人口增量有限，温州常住人口依旧比户籍人口多了很多，在温州打拼的年轻人依旧不少。哪怕出租房供应量再大，也不是年轻人想要的，大部分租房的人都对出租房不满意，将就住着。
可见，年轻人的租房需求，和房东提供的房源，形成了错配。
02
那么，年轻人到底想租怎样的房子？
多数城市租房子都很难，但一二线城市往往多一个选择——长租公寓。它专门用于出租，多为一室户或小面积房型，可独立居住，并提供管家、健身、娱乐等系列配套服务，主打青年社区概念。
早期的蛋壳、青客等属于分散式长租公寓运营商品牌，通过整合房源，统一管理散租房源。这本质上是二房东，并没有解决一般租房存在的问题，还因高收低出、长收短付、租金贷等问题，频发暴雷事件。
真正意义上的长租公寓，指以自如、魔方、城家等为代表的集中式长租公寓连锁品牌，采用轻资产运营模式，改造整体或多层商用存量物业。
龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店。来源：龙湖冠寓微信公众号
后来，万科、龙湖等房企打造的集中式长租公寓品牌，即万科泊寓、龙湖冠寓。凭借自有物业、供应链资源、品牌效应、物业管理经验等优势，这些房企在长租公寓领域迅速崛起。
还有宜家、无印良品等家居相关品牌，也介入了长租公寓的布局，依托品牌效应与生活方式营造，也吸引了不少年轻人。
万科泊寓深圳南山云城店。来源：泊寓微信公众号
对于年轻人来讲，集中式长租公寓非常符合年轻人的需求。这类长租公寓环境远远好于群租房，也免去了房东卖房、变卦的烦恼，可以放心地住下去，而不是在这座城市“漂泊”。
同时，集中式长租公寓没有合租产生的一系列的问题，既确保了个人隐私，又能营造出年轻人聚集的氛围，以及依此衍生的社群活动，会让年轻人会对这座城市更有归属感。
还有一些长租公寓，是城市综合体的组成部分，坐电梯下楼便是集“吃喝玩乐购”于一体的商业综合体，隔壁就有商务楼可以找工作，从生活到事业都非常便利、精彩。
龙湖冠寓社群活动。来源：龙湖冠寓微信公众号
如今的年轻人，大多出生成长在相对富裕的环境中，对生活质量要求高，哪怕没钱也要“精致穷”，对租房的要求越来越挑剔，那些“老破小”、群租房已被他们看不上。那些年轻化、“有逼格”的长租公寓，正迎合了他们的需求。
03
温州没有长租公寓吗？有，但不算多，且知名度低、分布不均，总体上“低小散”。
文昌小镇是温州长租公寓相对集中一点的地方，有魔方公寓、37度青年创客公寓等。
文昌小镇的部分人才公寓
在新田园、浙南科技城、龙湾中心区、瓯江口等地及个别商品房，也有政府建设、房企代建的人才公寓。另外，还有一些小型、相对不知名的长租公寓。
全城布局的本地知名的连锁长租公寓品牌，还有大城管家、锦华e家人等。
大城管家长租公寓已经营10多年，在市区各板块有几十个项目在运营。从硬件、流程、服务等方面都已经形成规范，在承租人群体里也有一定的口碑。
大城管家长租公寓
但这有限的数量，远远满足不了在温州的年轻人。多数长租公寓知名度不高，不少年轻人也并不知晓它们的存在，来到温州第一反应还是去住宅小区里租房子。
更重要的是，既然租房，尽可能上班近，但这些长租公寓的布局，并未涉及中央绿轴、车站大道、瓯海中心区等白领较多的地方，以及一些大型机构旁。
其中，不少长租公寓由老旧厂房改造，位于吴桥、蒲州、梧田等老旧工业区，硬件设施、周边环境较差，城郊结合部氛围浓厚，整体感觉低端，不受追求生活品质的年轻人欢迎，女生也觉得缺乏安全感，不少人看了第一眼就跑了。
市区部分长租公寓
但是，从长租公寓运营方角度看，老旧工业厂房租金更低，改造后才有盈利空间，否则较难运营、可能亏损。同时，温州整体空置的商务楼、公寓楼有限，总体约15%的空置率（数据来源：艾嘉悦行，截至2022年6月底）低于大部分二线城市，只是租金低，并没有到迫不得已另寻出路的地步，从而缺乏可作为长租公寓的中高端物业。
就此，即便是温州的长租公寓，布局地点、产品档次与年轻人需求，也存在脱节。
市区部分长租公寓
更重要的是，仅依靠租金收回成本的长租公寓是一个长期生意，前期投入和运维成本比远高于散租，运营商需具备强大的综合实力。
即便年轻白领更多的一线、强二线城市，长租公寓也不见得盈利，一定程度上是资本扩张的产物。当资本退潮，不少长租公寓也出现了一系列问题，并没有让年轻人安心。相比较之下，由知名房企打造的长租公寓，相对靠谱一些。
由于温州产业底色是制造业，年轻白领没有一线、强二线城市那么多，再加上租金回报有限，从而少有知名长租公寓品牌进驻，也没有房企在温州打造长租公寓。
04
在这个“人才最重要”的时代，城市发展逻辑由“人跟产业走”逐渐转向“产业跟人走，人跟配套、环境走”。产业再重要，也需依托人才来培育、发展。
就此，各地掀起“抢人大战”，对年轻人的方方面面都要做好服务，房屋租赁市场自然是不可或缺的一环。
更何况，温州的外来年轻白领，即便没有一线、强二线城市多，在地级市中并不少，服务业的经济占比也高达约56%，需求依旧在。
当年轻人来到温州，若非体制内稳定工作，一般都不会立刻买房，租房经历就是一个重要的考察、磨合期，一定程度上影响他们是否长期在温州定居。
综合上述因素，温州仍有必要适当增加适合年轻人的长租公寓，但要在选址、硬件设施、运营商、政策支持等方面做好相关工作，既要让年轻人住得安心、舒心，也要让投资商有利可图。
老城区一人才公寓
早在2019年，有关部门曾发布《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，提出培育住房租赁市场供应主体、增加租赁住房供应等一系列重点任务。不过，针对年轻白领的长租公寓，相关政策还应更细化一些。
在选址方面，滨江商务区、中央绿轴区域、瓯海中心区、蒲州等服务业相对发达的区域，应成为长租公寓布局的重点。若今后城西新城也建成商务区，也应适当布局。这些地方在土地出让时可适当让利，要求房企代建、运营长租公寓。
接下来，倘若部分区域商办物业出现过剩，亦可改造为长租公寓，在硬件设施、周边环境、生活氛围等方面，将远远好于老旧工业区的厂房改造，更受年轻白领欢迎。
滨江商务区一人才公寓
若有真正选址较好、硬件优质、配套齐全、氛围年轻、价格合适的长租公寓，可能吸引的不止是外来白领，对于那些想要脱离父母管教、又不想离开家乡的本地年轻人，以及不想长距离开车上班的本地年轻人，也是很好的选择。
除了人才公寓、针对白领的长租公寓，还有滨海、瓯江口、中国鞋都等产业集聚区，由于“大拆大整”后低价出租房大量减少，也应布局一些蓝领公寓，满足产业工人的需求。否则，产业工人的大量流失，不利于温州夯实制造业基础。
当然，在人口增量没有显著增加的情况下，倘若长租公寓多了，对温州的住房租赁市场，是一大利空。但是站在城市发展角度，倘若短时间难以提升工资水平，更需以低房租、低生活成本来吸引年轻人，增强性价比。
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发表于 2022-11-10 20:15:47