买房和不买房10年后财富差别有多大，数据说话！

水手

买房和不买房10年后财富差别有多大：假设一个二、三线城市的房屋总价为50万（按国内住宅3%的普遍回报率算，月租1250元），为何取二三线城市房价？因为二三线房价较平稳，暴涨暴跌的可能性较小。
　　第一种人：买房
　　买这套房子的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！
　　那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万
　　第二种人：租房
　　租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
　　由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
　　第1年房租：15000元
　　第2年房租：15900元
　　第3年房租：16854元
　　....
　　第10年房租：25342元
　　则租房人：
　　A、10年房租总计：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万
　　B、首付20万的存银行按年回报率5%（存款利率通常跑不赢CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6万
　　C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万
　　D、省下的一次性还贷的钱为20万。
　　现在有三个假设：
　　假设1
　　未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
　　那么买房的人财富为89.5万。
　　租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
　　假设2
　　未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
　　假设3
　　未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。
　　单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍，未来10年呢？
　　可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
　　最后，买不买房，你心里已经清楚了。（文/Q房e族）